보증금을 돌려받지 못한 세입자들이 신청한 강제 경매가 늘어나는 등 ‘깡통 전세’에 대한 경고음이 커지는 가운데 수도권에서만 약 1만 채의 주택이 보증금 미반환 위험에 처한 것으로 드러났다. 해당 주택을 소유한 임대인은 불과 12명으로 이들은 최근 2~3년 사이 주택을 집중 매입했으며 세금 체납으로 인한 압류 이력 및 주택도시보증공사(HUG)의 보증금 변제 이력이 있는 것으로 나타났다. 이들 중에는 전세 사기 혐의로 수사를 받고 있는 ‘빌라의 신’ 권 모 씨와 ‘빌라왕’ 김 모 씨도 포함돼 있으며 주택 매입 수법 및 압류 이력이 비슷한 특징을 보였다.

◇20명이 1만 2000채 보유…이중 12명은 압류 이력=서울경제가 인공지능(AI)·공간 데이터 전문 기업 빅밸류에 의뢰해 주택 100채 이상을 개인 명의로 보유한 현황을 조사한 결과 수도권에서만 404명이 주택 7만 9432채를 소유하고 있는 것으로 나타났다. 이 중 보유 주택 수 상위 20명은 본인 명의로만 총 1만 2377채를 소유해 1인당 평균 618채를 보유하고 있다. 이번 조사에는 시세와 전세 보증금 간의 비교를 통해 보증금 미반환 사고 가능성이 높은 주택을 가려내는 빅밸류 위험의심주택탐지시스템(FDS)이 활용됐다.

본지는 별도 취재를 통해 수도권에서 개인 명의로 각각 300채가 넘는 주택을 보유한 다주택 임대인 20명의 명단과 일부 보유 주택 현황을 확보했다. 이들 주택의 등기부등본을 조사해 세무서에 의한 압류 이력과 HUG의 전세 보증금 대위변제로 인한 가압류 이력, 법원의 임차권등기명령에 의한 임차권 설정 이력 및 주택 매입 시기 등을 분석한 결과 이들 중 12명이 보증금 미반환 가능성이 높은 것으로 분석됐다. 여기에는 전세 사기 혐의를 받고 있는 빌라의 신 권 씨와 빌라왕 김 씨도 포함됐다.

◇제2 빌라왕, 재작년 수도권서 1050채 사들여= 빌라왕 김 씨와는 다른 인물인 경기 시흥시 거주자 김 모 씨도 수도권에서 1050채의 주택을 보유한 것으로 확인됐다. 김 씨의 소유 주택은 전세 사기가 빈번하게 발생하는 서울 강서구 화곡동을 비롯해 인천 미추홀구, 경기 부천시 등에 분포돼 있다. 공통적으로 소유 주택 대부분은 연립·다세대(빌라)였고 매수 시기는 2021년이었다. 한 분양 업계 관계자는 “신축 빌라 사기가 빈번하게 일어나는 지역에서 한 해 동안 1000여 채의 주택을 집중적으로 매수한 점이 빌라왕과 유사하다”고 말했다.

시흥시 거주자 김 씨는 소유 주택 다수가 시흥세무서에 의해 압류된 상태다. 대부분 주택의 매입 시기가 2021년으로 전세 만기가 도래하지는 않은 만큼 아직 보증금 미반환으로 인한 HUG 가압류 또는 임차권설정등기 등은 되지 않았다. 하지만 올해 다수 주택에서 사고가 날 가능성이 높은 셈이다.

서울 서초구에 거주하는 사 모 씨는 수도권에서 개인 명의로 694채의 주택을 보유했다. 사 씨 또한 소유 주택 다수가 압류돼 있고 일부는 SGI서울보증이 보증금을 대위변제한 후 가압류를 걸었다. 사 씨는 2019~2020년 소유 주택을 대부분 매입했다. 인천 부평구 거주자 백 모 씨도 694채의 주택을 보유하고 있는데 마찬가지로 주택 다수가 압류 및 가압류가 됐으며 일부 주택에서는 임차인이 보증금을 반환받지 못해 법원 명령에 의해 임차권설정등기를 한 사실이 확인됐다.

◇전세 부실은 이제 시작…피해 급증 우려= 법원 등기정보광장에 따르면 지난해 법원이 수도권에서 발부한 ‘임차권등기명령’ 건수는 1만 493건으로 역대 최대치를 기록했다. 임차권등기명령은 임대차계약이 종료됐는데도 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 법원에 신청해 받는 일종의 권리다. 보증금 미반환 사고가 지난해 그만큼 많았다는 뜻이다. 빌라왕 김 씨의 피해자들의 경우에는 등기 대상 주택의 임대인이 사망해 법적으로 소멸된 상태라 등기를 하지 못했으므로 실제 피해 건수는 이보다 많았을 것으로 추정된다.

앞서 언급된 시흥시 거주자 김 씨가 2021년 1000여 채를 집중 매입한 것처럼 다주택 채무자(악성 임대인) 중에는 매입 시기가 2021~2022년인 경우가 많아 보증금 미반환 사고는 올해를 기점으로 급증할 수 있는 것으로 분석된다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “빌라 사기로 인한 부실 사태가 신축 빌라 밀집 지역을 중심으로 급증할 가능성이 있는 것으로 보인다”며 “이외에도 무리하게 전세 계약을 맺은 깡통 전세로 인한 보증금 미반환 증가 가능성이 높다”고 진단했다.