양도세 최고 75%까지 올라
매물 없고, 호가 급등

다주택자 증여만 크게 늘어
집주인들, 세율 완화 기대 ‘버티기’

“오랜 만에 나온 소형면적 매물이 하나 있었는데요. 최근 집주인이 거둬 들였습니다. 팔면 복비랑 세금 등 비용만 3억원 가까이 물어야한다고 매매 계약 직전에 매도를 포기하더군요.”

지난해 8월 국회를 통과한 세법 개정안에 따라 지난 6월부터 정부는 조정대상지역 내에 두 채 이상 주택을 가진 다주택자의 양도세 중과(重課)세율을 10%포인트 높였다. 조정대상지역 내 2주택자에게 기본 세율에 20%포인트를, 3주택자에게는 30%포인트를 중과했다. 기본세율이 최소 6%(1200만원 이하)에서 최대 45%(10억원 초과)까지 적용되는 만큼 최고세율은 65%에서 75%까지 올랐다.

단기 거래자에 대한 양도세도 크게 올랐다. 1주택자라도 부담이 적지 않다. 1년 미만 보유 주택을 거래할 땐 양도세율이 40%에서 70%까지 치솟았다. 1년 이상~2년 미만 보유 주택의 경우 기존엔 기본세율(최대 45%)이 적용됐지만 현재에는 60%로 부과된다.

올해부터 장기보유특별공제 조건도 달라졌다. 작년까진 연 8%였던 공제율이 ‘보유 기간 연 4%+거주 기간 연 4%’로 바뀌었다. 10년간 아파트를 보유하고, 이 가운데 2년간 실거주를 한 경우를 가정해보면 과거엔 최대 80%까지 공제를 받을 수 있다. 그러나 올해에는 48%만 공제를 받는다.

시장에선 양도세 부담이 역대 최고 수준으로 보고 있다. 서울 강동구의 T공인 관계자는 “다주택자들이 집을 정리하려고 해도 세금이 60~70%에 달하는데 누가 집을 팔려고 하겠느냐”며 “최근에도 한 다주택 고객이 노후 준비에 들어가면서 거주할 집 하나만 남기고 나머지를 매도하려고 했는데 아파트 하나를 파는데도 차익 10억원에 거의 8억원이 넘는 세금을 내야한다는 소식을 듣고 결국 포기했다”고 전했다.

실제 2주택자가 15억원에 매수한 서울 아파트를 올해 25억원에 팔면 양도세를 6억4100만원 내야 한다. 여기에 지방세(양도세의 10%)까지 내고 나면 손에 쥐는 돈은 3억원도 안된다. 시세차익의 70% 이상을 세금으로 지불하는 것이다. 만약 같은 집을 3주택자가 판다면 지방세까지 더해 8억원이 넘는 세금을 내야 한다.

1주택자라도 세금은 만만치 않다. 예컨대 3억원에 산 아파트를 8억원에 팔아 5억원의 시세차익을 얻었다 하더라도 보유기간이 1년 미만인 경우엔 지방세를 포함해 3억8000만원 이상의 양도세가 부과된다. 1년 이상∼2년 미만으로 보유한 경우 세 부담은 3억3000만원가량이다.

상황이 이렇게 되자 하반기에 들어서면서 아파트 매물은 크게 줄었다. 부동산 빅데이터업체 아실 집계에 따르면 지난 7일 기준 서울 아파트 매매 매물은 4만3769건으로 세 달 전(4만8194건)에 비해 10.1% 감소했다.

그나마 나온 매물에는 세금분까지 녹아들면서 값이 폭등하고 있다. KB국민은행은 6월 수도권 평균 아파트 매매가격은 7억1184만원으로, 처음으로 7억원을 돌파했다. 2018년 관련 통계 작성 이후 역대 최고액이다. 서울의 평균 아파트 매매가격은 11억4283만원으로 지난해 6월(9억2509만원)과 비교하면 1년 새 2억원 넘게 올랐다.

매물이 늘지 않은 이유는 크게 두 가지다. 팔고 싶어도 팔 수 없거나, 양도세 완화나 집값이 더 오를 것으로 기대하고 ‘버티기’에 나서기 때문이다. 전문가들이 줄곧 “퇴로(양도세 완화)를 열어줘야 매물이 늘어난다”고 강조해 온 이유다.

안혜원 한경닷컴 기자 anhw@hankyung.com